Eigendom of huur
Gebruik je een eigen pand uitsluitend voor je onderneming, dan hoort het bij het ondernemingsvermogen. Bij gemengd zakelijk en privégebruik moet je eerst de vermogensetikettering en eventuele splitsing beoordelen; eigendom alleen maakt niet het hele pand zakelijk. Je zet het pand op de balans tegen de aanschafwaarde. Deze kosten trek je niet direct af, maar via jaarlijkse afschrijving. Lopende kosten zoals onderhoud, verzekering en energie trek je jaarlijks af voor het zakelijke deel.
Huur je een bedrijfspand, dan schrijf je niet af. Je verwerkt de huur en vaste lasten direct als kosten. Doe je zelf een duurzame investering in een gehuurd pand, dan kan die investering een afzonderlijk bedrijfsmiddel zijn. In dat geval schrijf je die investering af. Gebruik je het pand deels privé, beoordeel dan welke kosten en vermogensdelen zakelijk zijn. Voor een werkruimte in je woning gelden aanvullende voorwaarden.
Hoe bepaal je de afschrijving?
Je bepaalt de afschrijving aan de hand van vaste onderdelen. De aanschafwaarde bestaat uit de koopprijs plus kosten zoals notaris, makelaar en overdrachtsbelasting. Btw telt alleen mee als je deze niet kunt terugvragen.
Je bepaalt daarna de waarde van de grond. Over grond schrijf je niet af. Alleen het gebouw is afschrijfbaar. De verdeling tussen grond en gebouw baseer je op objectieve gegevens zoals een taxatie of koopakte.
Je stelt een restwaarde vast. Dit is de waarde die het gebouw aan het einde van het gebruik nog heeft. Deze waarde schrijf je niet af. Tot slot bepaal je de gebruiksduur. Dit is de periode waarin je het pand gebruikt binnen jouw onderneming.
Hoogte van de afschrijving berekenen
De jaarlijkse afschrijving bereken je door de afschrijfbare waarde te verdelen over de gebruiksduur. De afschrijfbare waarde bestaat uit de aanschafwaarde van het gebouw zonder grond en zonder restwaarde.
Je start met afschrijven zodra je het pand in gebruik neemt. Gebruik je het pand niet het hele jaar, dan pas je de afschrijving naar rato toe. De afschrijving verlaagt de fiscale winst. Het effect op de te betalen inkomstenbelasting hangt af van je totale belastingpositie.
Afschrijven tot de bodemwaarde
Je mag niet onbeperkt afschrijven. Er geldt een bodemwaarde. Voor de inkomstenbelasting is deze gelijk aan de WOZ-waarde van het pand. Zodra de boekwaarde dit niveau bereikt, stopt de afschrijving.
Dit kan betekenen dat je eerder stopt met afschrijven dan op basis van de gebruiksduur. Daalt de WOZ-waarde later, dan kan opnieuw afschrijvingsruimte ontstaan. De overgangsregeling geldt alleen voor een gebouw dat vóór 1 januari 2024 in eigen gebruik was genomen en waarop toen nog geen drie jaar was afgeschreven. Tot drie jaar na de ingebruikname mag je dan nog de oude bodemwaarde van 50% van de WOZ-waarde gebruiken. Daarna geldt de volledige WOZ-waarde. Zie de regels voor afschrijving van een bedrijfspand.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Deze waarde vormt de minimale boekwaarde bij afschrijving. Ligt de WOZ-waarde hoger dan de boekwaarde na afschrijving, dan moet je de afschrijving beperken. De bodemwaarde is een fiscale ondergrens en is iets anders dan de grondwaarde of de geschatte restwaarde. Voor de aangifte 2026 gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025.
Btw bij een bedrijfspand
Koop je een pand met btw en gebruik je het volledig voor btw belaste omzet, dan mag je de btw terugvragen. De aanschafwaarde voor de afschrijving is dan exclusief btw.
Btw en overdrachtsbelasting hebben afzonderlijke regels en vrijstellingen. Een btw-vrijgestelde aankoop betekent niet zonder meer dat altijd overdrachtsbelasting verschuldigd is. Verschuldigde overdrachtsbelasting en niet-aftrekbare aanschaf-btw behoren tot de aanschafkosten; het gronddeel schrijf je niet af. De Belastingdienst licht aankoopkosten en ondernemingsvermogen toe.
Voor onderhoud en verbouwing trek je btw af naar rato van het zakelijke en belaste gebruik. Verandert het gebruik binnen de herzieningsperiode, dan corrigeer je eerder afgetrokken btw. Bij verhuur is de huur meestal vrijgesteld van btw. In specifieke situaties kun je kiezen voor belaste verhuur bij vrijwel volledig btw belast gebruik door de huurder.
Voorbeeldberekening afschrijving
Je gaat uit van de volgende gegevens:
• totale aanschafwaarde €260000
• grondwaarde €60000
• waarde van het gebouw €200000
• restwaarde €20000
• gebruiksduur 40 jaar
De afschrijfbare waarde van het gebouw is:
€200000 − €20000 = €180000
De jaarlijkse afschrijving is:
€180000 ÷ 40 = €4500
Stel dat in een later jaar de boekwaarde van gebouw en grond samen €242.000 is en de toepasselijke WOZ-waarde €240.000. De normale afschrijving is €4.500, maar de ruimte tot de bodemwaarde is slechts €242.000 − €240.000 = €2.000. Je schrijft dat jaar dus maximaal €2.000 af en eindigt op €240.000. Dit voorbeeld veronderstelt dat de overgangsregeling niet meer geldt.
Onderhoud of investering?
Werk dat het pand in bestaande staat houdt, kan onderhoud zijn dat je als jaarlijkse kosten verwerkt. Een duurzame uitbreiding of verbetering kan een investering vormen die je activeert en afschrijft. Splits een verbouwingsfactuur daarom naar werkzaamheden en beoordeel niet uitsluitend het totaalbedrag.
Of je naast afschrijving ook investeringsaftrek kunt toepassen, beoordeel je apart. Grond is daarvan uitgesloten en voor onder meer woonhuizen gelden beperkingen.
