Eigendom of huur
Ben je eigenaar en gebruik je het pand zakelijk, dan hoort het pand bij het ondernemingsvermogen. Je zet het pand op de balans tegen de aanschafwaarde. Deze kosten trek je niet direct af, maar via jaarlijkse afschrijving. Lopende kosten zoals onderhoud, verzekering en energie trek je jaarlijks af voor het zakelijke deel.
Huur je een bedrijfspand, dan schrijf je niet af. Je verwerkt de huur en vaste lasten direct als kosten. Doe je zelf een duurzame investering in een gehuurd pand, dan kan die investering een afzonderlijk bedrijfsmiddel zijn. In dat geval schrijf je die investering af. Gebruik je het pand deels privé, dan splits je het gebruik. Alleen het zakelijke deel neem je op in de administratie.
Hoe bepaal je de afschrijving?
Je bepaalt de afschrijving aan de hand van vaste onderdelen. De aanschafwaarde bestaat uit de koopprijs plus kosten zoals notaris, makelaar en overdrachtsbelasting. Btw telt alleen mee als je deze niet kunt terugvragen.
Je bepaalt daarna de waarde van de grond. Over grond schrijf je niet af. Alleen het gebouw is afschrijfbaar. De verdeling tussen grond en gebouw baseer je op objectieve gegevens zoals een taxatie of koopakte.
Je stelt een restwaarde vast. Dit is de waarde die het gebouw aan het einde van het gebruik nog heeft. Deze waarde schrijf je niet af. Tot slot bepaal je de gebruiksduur. Dit is de periode waarin je het pand gebruikt binnen jouw onderneming.
Hoogte van de afschrijving berekenen
De jaarlijkse afschrijving bereken je door de afschrijfbare waarde te verdelen over de gebruiksduur. De afschrijfbare waarde bestaat uit de aanschafwaarde van het gebouw zonder grond en zonder restwaarde.
Je start met afschrijven zodra je het pand in gebruik neemt. Gebruik je het pand niet het hele jaar, dan pas je de afschrijving naar rato toe. De afschrijving verlaagt jouw winst en daarmee jouw inkomstenbelasting.
Afschrijven tot de bodemwaarde
Je mag niet onbeperkt afschrijven. Er geldt een bodemwaarde. Voor de inkomstenbelasting is deze gelijk aan de WOZ-waarde van het pand. Zodra de boekwaarde dit niveau bereikt, stopt de afschrijving.
Dit kan betekenen dat je eerder stopt met afschrijven dan op basis van de gebruiksduur. Daalt de WOZ-waarde later, dan kan opnieuw afschrijvingsruimte ontstaan. Voor panden die vóór 2024 in gebruik zijn genomen geldt tijdelijk een overgangsregeling. In nieuwe situaties geldt direct de WOZ-waarde als ondergrens.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Deze waarde vormt de minimale boekwaarde bij afschrijving. Ligt de WOZ-waarde hoger dan de boekwaarde na afschrijving, dan moet je de afschrijving beperken. De WOZ-waarde bepaalt zo direct jouw fiscale ruimte.
Btw bij een bedrijfspand
Koop je een pand met btw en gebruik je het volledig voor btw belaste omzet, dan mag je de btw terugvragen. De aanschafwaarde voor de afschrijving is dan exclusief btw.
Is de aankoop vrijgesteld van btw, dan betaal je overdrachtsbelasting. Deze belasting telt mee in de aanschafwaarde en schrijf je mee af.
Voor onderhoud en verbouwing trek je btw af naar rato van het zakelijke en belaste gebruik. Verandert het gebruik binnen de herzieningsperiode, dan corrigeer je eerder afgetrokken btw. Bij verhuur is de huur meestal vrijgesteld van btw. In specifieke situaties kun je kiezen voor belaste verhuur bij vrijwel volledig btw belast gebruik door de huurder.
Voorbeeldberekening afschrijving
Je gaat uit van de volgende gegevens:
• totale aanschafwaarde €260000
• grondwaarde €60000
• waarde van het gebouw €200000
• restwaarde €20000
• gebruiksduur 40 jaar
De afschrijfbare waarde van het gebouw is:
€200000 − €20000 = €180000
De jaarlijkse afschrijving is:
€180000 ÷ 40 = €4500
Is de WOZ-waarde €240000 en komt de boekwaarde door afschrijving onder dit bedrag, dan mag je alleen afschrijven tot €240000. Daarna stopt de afschrijving zolang de WOZ-waarde niet lager wordt.
